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不動産を売却する際の手順をご説明いたします。
知っておくと良いポイントや分かりづらい言葉などもわかりやすく解説しております。 |
不動産の売却については、売却理由・期限などによって、方法が変わってきます。お持ちの物件がどれ位の価格で売却可能か、ローンの残債がある場合はどうしたらよいか、税金や手数料はどのくらいかかるのか等、売主様の状況にあった売却方法を提案してもらえます。
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不動産を売却する場合の経費としては、不動産会社へ支払う仲介手数料、測量図がない場合はその測量費用、残債がある場合は登記簿から抵当権を抹消する費用などがあります。
建物を解体して更地にする場合は、その費用も必要です。
売却時の税金は、売却に伴う利益に対する所得税・住民税、契約書に貼り付ける印紙税（収入印紙）などです。
物件を売り出す前におよその諸経費や税金の額を確認しておくと良いでしょう。
実際の売却金額から諸経費・税金を引いた分が売主様の手取額となります。 |
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売却するか否かは、お持ちの物件がいくらで売れるかを調べることから始まります。売却が決まっている方はもちろん、決まっていない方も、まずは査定を依頼してみましょう。売却金額の目安を知ることで、本当に売るべきかどうかを検討することができます。
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物件の確認に必要な情報（ご住所・地積・築年等）をお聞きした上で、近隣の相場や取引事例をもとに価格査定を行います。短時間でお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。
売却物件の内装・設備の状態など、現地を訪問し細部まで確認をします。また、役所で関係法令の調査および法務局で権利関係の調査等を行い、成約事例や取引事例をもとに、より確かな売却予想価格をご提示いたします。 |
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売却予定の物件について、売主様からお話をお聞きした上で、現地や周辺環境、建築法規や権利関係、周辺の売出事例、成約事例などについて調査します。 |
マンションや戸建て、土地など物件によって調べる項目は異なります。
以下に、種別ごとの主な調査項目をまとめました。 |
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建物の全体の修繕実施状況
エントランス、廊下や駐車場などの共用スペースの状況
隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
周辺の嫌悪施設等の確認
リフォームの有無
日当りの確認、風通しや窓位置の確認
浴室やキッチン、設備の状況
セキュリティの状況
床暖房やエアコンなどの設備の状況
管理規約の確認
ペットの飼育、ピアノ使用制限等
駐車場の空き状況
管理会社、管理状況の確認
管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
長期修繕計画の内容 |
建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
周辺の嫌悪施設等の確認
ゴミ置き場の確認
リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
駐車場の有無
境界の確認
埋設物の確認
接道状況・道路種類の確認
日当り・風通しの確認 |
用途地域の確認、法令上の制限、道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。 |
登記簿謄本をもとに、所有者、地目、地積、持分、抵当権の有無、隣地所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、現地の状況と違いが無いか確認をします。 |
近隣の類似する売り出し物件を調査して、売出価格の参考にします。
例としては、購入を希望するお客様が参考にする、条件の近い物件の状況を確認します。ライバル物件の金額や条件などの情報を検討した上で、最適な売出価格の提案を行います。 |
査定価格とはおおよそ3ヶ月以内に売却できるであろう価格を算出したものです。
ただし、実際に販売をスタートする際の「売出価格」については、不動産会社と売主様ご相談の上、売主様の希望を反映させ決定します。 |
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専属専任媒介契約
国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録
（5日以内の登録が必要です）
売主に対して売却活動の状況報告が必要です。 1週間に1回以上文書で売主様に報告しなくてはなりません。
特定の会社に売却を依頼する契約で、他社に重ねて依頼することはできません。 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できません。
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国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録
（7日以内の登録が必要です）
売主に対して売却活動の業務状況報告が必要です。
2週間に1回以上文書で売主様に報告しなくてはなりません。
特定の会社に売却を依頼する契約で、他社に重ねて依頼することはできません。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができます。
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国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録
（登録の義務はありません） 売主に対して売却活動の業務状況報告の義務はありません。 売主は複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼することができます。 売り主は自ら見つけた購入希望者と直接、売却
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国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムです。
オンラインで結ばれている会員会社間で情報交換を行うシステムで、売主にとっては本システムに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の不動産会社に行かなくても１つの会員会社に問い合わせれば、物件はすべて探せるようになっています。 |
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不動産会社は下記のような活動を通じて売却を行います。 自社ホームページへの掲載 購入希望者様へのメール配信 新聞折込チラシの配布 指定流通機構（レインズ※）への登録 
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売主様に対して、不動産会社は売却活動についての報告を書面で行います。
媒介契約の種類によって報告の間隔が異なります。
専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。
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購入希望のお客さまから「買い付け申込書」を提出して頂き、売買価格や引渡しの条件等について調整を行います。
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また契約書とは別に物件の状態を確認する書類として、「設備表」や「物件状況等報告書」などが添付される場合があります。
これは物件に付帯する設備や契約時の物件の状況（雨漏りの有無など）を売主様から明確にしてもらうための書面です。
契約を締結した後は、売主様・買主様双方が契約書の内容に基づいてお互いに約束を履行します。
万が一契約内容に違反すると、契約解消になるだけではなく、違約金の支払いが必要になる場合もあります。トラブルを防ぐため、現状をできるだけ正確に買主様や不動産会社に説明し、もし分からない点があればしっかりと相談することをお奨めします。 |
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残代金の受領日（決済日）までに、隣地や道路の境界確認、引越しや公共料金の清算などを済ませ、買主様へ物件を引渡せる状態にしなければなりません。
引渡し日には売買契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。その際に退去後の状況を売主買主双方で確認します。
残代金の受領と同時に引き渡すものがあれば（物件の鍵やパンフレット類など）引渡しを行い、残代金の授受や登記の書類を確認して契約の完了となります。 |
残代金の支払を行う前に、必要に応じて売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。物件状況確認表や設備表等をチェックしながら、契約の内容に沿って引渡しがされているか確認します。
所有権移転や抵当権抹消など名義人を買主様に変更するための登記を行います。
申請に必要な書類は司法書士が作成します。売主様・買主様は必要な書類に記名押印し、その内容を確認します。
売買物件に住宅ローンなどの残債が有る場合、残債務を一括で返済し、設定されている抵当権（根抵当権）を抹消しなければなりません。
売主様は買主様から残代金を頂きます。決済を行う場所ですが（買主様が）住宅ローンを利用する場合、買主指定の金融機関に売主・買主・不動産会社・司法書士など関係者が集まり、売主様の講座に銀行振込みで残代金が支払われる場合が大半です。
 最初に名義の変更に必要な所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請書類の確認が完了した時点で、残代金の支払いをします。（このときに住宅ローンも実行されます）登記の申請は司法書士に委任します。
決済日（引渡し日）をもって物件の固定資産税や管理費等（マンションの場合）の清算を行ないます。（引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として日割りで清算を行うのが一般的です）
残代金の受領と同時に、物件の鍵や設備の取扱説明書などの手引類・建築確認書類、マンションの場合は管理規約や分譲時のパンフレットなどを引き渡します。鍵は玄関だけでなく、勝手口・門扉その他取り付けてあるものすべて渡します。
不動産会社への仲介手数料、司法書士へ登記費用・業務報酬などの支払いを済ませます。 |
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権利証 契約印紙代 本人確認ができる書類（運転免許書、パスポート、健康保険証等） 仲介手数料の半金＋消費税 設備表 物件状況等報告書
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権利証 実印 本人確認ができる書類（運転免許書、パスポート、健康保険証等） 印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの） 固定資産税納税通知書 仲介手数料の残金 登記費用（抵当権抹消登記・住所変更登記など） 物件の鍵・管理規約・パンフレット等 |
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